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Acheter en démembrement de propriété : pour la retraite aussi !
L'investissement immobilier avec la nue-propriété présente un intérêt patrimonial et financier. Avec ce dispositif, l'acquéreur de la nue-propriété ne finance que 50 à 60% de la valeur totale du bien, selon la durée de l'usufruit qui varie de 15 à 20 ans.
Pour l'acquéreur, investir en nue-propriété revient ainsi à percevoir, dès l'origine, sous la forme d'une économie immédiate sur le prix d'acquisition, l'équivalent de la totalité des loyers actualisés qu'il aurait encaissés, nets de frais, taxes et charges.
Aucune dépense ni risque locatif ne pèsera sur lui pendant toute la durée de l'usufruit.
Lors de l'extinction de l'usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient aussitôt plein-propriétaire.
La réunion gratuite et automatique de l'usufruit et de la nue-propriété s'effectue sans aucune formalité ni complément de prix.
Il constate alors une plus-value constituée du cumul de :
- la valeur de l'usufruit, reçue gratuitement,
- la revalorisation du bien immobilier sur toute la durée de l'usufruit.
Financement
L'acquéreur peut financer son investissement jusqu'à 100% en crédit, amortissable ou remboursable in fine, ou en fonds propres.
Fiscalité
Impôt sur le revenu : en l'absence de loyers, pas d'imposition sur le revenu.
Imputation des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers existants ou à venir procurant une économie d'IRPP, de CSG et de CRDS (max. 51%).
ISF : non-imposition du nu-propriétaire, soit une économie nette d'ISF sur la valeur de la nue-propriété.
Taxe foncière : acquittée par l'usufruitier.
Plus-values : exonération totale d'imposition des plus values si les biens sont revendus après la 15ème année.
En cas de revente préalable, abattement de 10% par an, à compter de la 6ème année suivant l'acquisition de la nue-propriété.
Dénouement de l'opération
La loi de 2006 « Engagement National pour le Logement » (ENL) précise que les baux consentis par l'usufruitier sont automatiquement échus au jour de l'extinction de l'usufruit temporaire. Le nu-propriétaire peut ainsi donner congé pour vendre ou habiter six mois avant l'extinction de l'usufruit.
Au terme de la période d'usufruit, le nu-propriétaire, devenu plein-propriétaire par la réunion gratuite et automatique de la nue-propriété et de l'usufruit, aura la faculté de céder ses biens et de réaliser ainsi une plus-value exonérée d'imposition ou encore de les louer pour en percevoir le revenu.
Pendant la durée de l'usufruit, le nu-propriétaire peut à tout moment revendre la nue-propriété de ses biens. Il n'est soumis à aucune durée minimum de détention de ceux-ci.
Revalorisation annuelle
La récupération progressive de l'usufruit et l'augmentation de la valeur du bien sur les différentes simulations d'acquisition font apparaître un taux de rendement actuariel net de 5.10% l'an net de fiscalité.